Chyby při koupi nemovitosti a jak funguje úschova peněz.

Pět, deset, nebo patnáct nejčastějších chyb při koupi nemovitosti. Kolik těch chyb vlastně je? Pojďme se na ně podívat.

Před samotnou koupí nemovitosti doporučuji udělat ve spolupráci s realitním poradcem, nebo právníkem prověrku nemovitosti, která veškeré chyby, vady, nebo rizika eliminuje.

Já Vám dnes tyto chyby, které může kupující udělat ukážu a pokusím se je popsat, alespoň ve všeobecné rovině.

Odrazovým můstkem při nákupu nemovitosti bývá zpravidla Rezervační smlouva. Aby tato smlouva byla funkční a chránila kupující v procesu nákupu nemovitosti, musí mít své nedílné a povinné parametry. Jejím detailním rozborem se budeme zabývat v jednom z následujících videí.

Vady, které jsou zapsané v katastru nemovitostí spočívají především v právech třetích stran.

Může to být například:

• zástavní práva,
• věcná břemena,
• exekuční řízení,
• zákazy zcizení,
• poznámky spornosti

Další vady, které nejsou zapsané v katastru jsou například nájemní vztah k nemovitosti, sídlo firmy, nebo trvalé bydliště.

Často opomíjeným tématem je také možná existence tzv. rodinné domácnosti.

Pokud kupujete bytovou jednotku tak je zapotřebí také prověřit zda prodávající nemá žádné závazky vůči SVJ a dále jestli je samotné SVJ v dobré finanční kondici.

V souvislosti s dosud nezapsaným, nebo hrozím exekučním řízení je na místě prověřit samotnou osobu prodávajícího a ověřit zda není nijak omezeno jeho právo s předmětem koupě nakládat, respektive zdali není proti němu vedeno exekuční, nebo insolvenční řízení. Prověřit prodávajícího můžete v insolvenčním rejstříku, nebo v centrální evidenci exekucí.

Absolutně nejdůležitějším parametrem pro úspěšný převod nemovitosti je správně nastavená Kupní smlouva. Je to samostatná disciplína a s její formulací Vám pomůže zkušený advokát. Stejně tak jako u rezervační smlouvy důrazně nedoporučuji používat jakékoliv vzory stažené z internetu. Každá realitní transakce je jedinečná, má svá specifika a žádný vzor nemůže pojmout veškeré nahodilosti, které mohou nastat.

V kupní smlouvě je jednou z nejdůležitějších definicí to jako jakým způsobem bude vypořádána kupní cena. V této souvislosti narážíme na problematiku úschovy peněz a u té se teď chvíli zdržím.

Abychom lépe této problematice porozuměli pojďme si zjednodušeně vysvětlit proces převodu nemovitosti. Po odsouhlasení a následném podpisu kupní smlouvy a načerpání peněz do úschovy je podán návrh na katastr na změnu vlastníka kdy po tomto návrhu začíná běžet ochranná lhůta 20 dní. A právě úschova peněz je mechanismus, který chrání kupujícího před tím nejhorším scénářem. A sice tím, že nakonec nebude mít ani své peníze ani nemovitost. Než tato lhůta uplyne tak kupní cena leží v úschově u nestranné třetí osoby a je vyplacena až po přepisu vlastnického práva.

Rozlišujeme čtyři druhy úschovy peněz

Bankovní úschova
Často skloňována jako ta nejbezpečnější forma úschovy peněz. Vychází ovšem zpravidla dráž než advokátní úschova. Pokud klient financuje koupi nemovitosti hypotečním úvěrem, úschova peněz bývá řešena touto formou. K tomuto účelu se sepisuje tzv. smlouva o jistotním účtu, nebo o vázaném účtu. Nevýhodou může být nízká flexibilita. Veškeré změny podléhají schvalovacímu procesu právního oddělení banky, a to může chvíli trvat.

Advokátní úschova
Nejčastější forma úschovy kupní ceny. Využívá ji celá řada realitních kanceláří. V souvislosti se svou profesí musí mít každý advokát ze zákona sjednáno pojištění profesní odpovědnosti do výše minimálně 5 000 000,-. Pokud je úschova vyšší, tak se musí do této výše advokát připojistit. Pokud chcete mít jistotu, tak požadujte k nahlédnutí potvrzení o sjednaném pojištění.

Notářská úschova
Notář se řídí fixním notářským tarifem, tato forma je nejdražší. Stejně jako advokát je notář povinen sjednat pojištění odpovědnosti. Nicméně pamatujte, že v případě advokáta, tak i v případě notáře se pojištění vztahuje pouze na případy nedbalostního jednání. Případné zpronevěry peněz se toto pojištění netýká.

Realitní úschova
S ohledem na nový realitní zákon podléhá tato forma úschovy zvláštním podmínkám. Realitní kancelář ji může zprostředkovat pouze na základě písemné žádosti od zájemce. Kupní cenu musí uchovávat na účtu, který je oddělen od majetku realitní kanceláře. Výhodou je nízká cena. Často je tato služba zdarma.

Pokud si před samotnou transakcí neuděláte prověrku nemovitosti tak riskujete, že nabydete nemovitost, která je například zatížena právy třetích stran a bude tak významně omezeno vaše vlastnické právo a tím pádem i ponížena hodnota samotné nemovitosti.

Bohužel žádné video ani článek nám nedokáže všechny chyby, nebo potenciální rizika, která mohou při koupi nemovitosti pojmout. Pokud chcete těmto rizikům předejít tak mi napište, nebo zavolejte a já se na Vás budu těšit třeba u šálku dobré kávy.